Как правильно составить договор аренды недвижимости

Aug. 11, 2014

Продолжаем нашу новую рубрики «Как правильно?». На этот раз речь пойдет о таком распространенном документе, как договоре аренды недвижимости. Не секрет, что практически у любого предпринимателя возникают отношения с другими участниками бизнес-сообщества, связанные с арендой недвижимости, будь то офис, склад или земельный участок.

Как и любой договор, данный документ должен включать стандартные статьи (такие как преамбула, предмет договора, ответственность сторон, порядки оплаты, расторжения или изменения условий взаимоотношений) и специфические условия, обусловленные характером договора: срок аренды, условия использования объекта недвижимости, страхование и другие вопросы. Юристами нашей компании подготовлены рекомендации по юридически грамотному составлению договора аренды недвижимости.

Преамбула договора

Как и в любой преамбуле указываются наименования стороны, лица, действующие от имени арендатора и арендодателя, и основания, по которым эти лица действуют (на основании Устава, по доверенности и т.д.).

Предмет договора

С предметом договора тоже всё стандартно – нужно указать объект недвижимости, который передается во временное пользование арендатору. Обращаем внимание, что объект нужно указывать конкретно, т.е. зафиксировать его точный и полный адрес, площадь, кадастровый номер, а также номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права собственности (либо другой правоустанавливающий документ, например, договор аренды, если речь идет о субаренде).

Также в этом разделе договора целесообразно указать существующие на объект обременения. В общем, в предмете договора надо дать полное описание арендуемой недвижимости, в том числе наличие и текущее состояние инженерных коммуникаций.

Срок аренды

Срок аренды – один из самых важных аспектов соответствующего договора. Как правило, стороны заключают договор на одиннадцать месяцев, так как при сроке аренды от года такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе («регпалата»). Также в этой статье договора разумно указать условия пролонгации (продления действия) договора.

Представление и возврат имущества

Еще один важный аспект договора – условия предоставления объекта арендатору и возврата арендодателю. Обращаем внимание, что после передачи объекта обязательства арендодателя по договору считаются выполненными. Именно поэтому надо подробно описать, в каком виде помещение передается (внешний вид, состояние и т.д. вплоть до показаний счетчиков коммунальных услуг) и каким документом это закрепляется (как правило, это акт приема-передачи). Аналогичные условия должны быть прописаны и в части, касающейся возврата имущества от арендатора к арендодателю.

Пользование имуществом

В данной статье указываются ограничения по использованию арендатором объекта недвижимости. В первую очередь следует указать, что объект должен использоваться только по целевому назначению. Во-вторых, можно указать и дополнительные условия, например, правила оформления помещений, пребывания персонала арендатора, возможность установки собственной вывески, возможность субаренды и другие важные для арендодателя условия (тут же можно прописать порядок контроля арендодателя за состоянием сдаваемого в аренду объекта).

Содержание, страхование и другие особые условия

Вообще говоря, закон предусматривает, что текущее содержание имущества осуществляет арендатор, и, как правило, это же условие закрепляется в договоре аренды. Бывают и обратные ситуации, но в любом случае эти условия обязательно надо зафиксировать в договоре.

Смежный с содержанием имущества вопрос его страхования. В условиях договора при необходимости можно указать порядок страхования рисков повреждения имущества в ходе его использования арендатором вплоть до указания конкретных страховых компаний.

Что касается улучшений объекта (например, косметический или капитальный ремонт), то закон разделяет их на отделимые (которые являются собственностью арендатора) и неотделимые (соответственно остаются арендодателю). Однако на практике, арендодатели настаивают на том, чтобы все улучшения оставались вместе с объектом недвижимости, указывая соответствующие условия в договоре.

Условия оплаты

В условиях договора обязательно указать размер арендной платы, порядок оплаты, валюту расчетов, размер дополнительных платежей в случае их наличия (например, за охранные или коммунальные услуги). Также юристы рекомендуют, в данном разделе договора указать условия изменения арендной платы (период увеличения.

Ответственность сторон, разрешение споров и другие стандартные статьи

В статье, предусматривающей ответственность сторон, необходимо предусмотреть санкции за нарушение условий договора (например, за несвоевременную оплату).

В статье об изменении и расторжении договора надо указать порядок таких изменений и условия, при которых они осуществляются (например, просрочка оплаты свыше установленного срока).

В условиях разрешения возможных споров указывается порядок претензионного (досудебного) урегулирования конфликтной ситуации и порядок обращения в суд, причем подчеркнем, что, согласно законодательству, судебное разбирательство будет осуществляться по месту нахождения предмета спора, т.е. объекта недвижимости.

В заключительных положениях договора указываются реквизиты сторон, порядок официальной переписки, наличие приложений (например, копии кадастрового плана) и другие общие условия.

Составление качественного договора аренды недвижимости является нетривиальной задачей, поэтому наши специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами и обезопасить себя от негативных последствий при возможном конфликте арендатора и арендодателя.

Вернуться